为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，建设部第168号令发布了《房屋登记办法》（以下简称《办法》），共六章九十八条，已于 7月1日起实施。它与过去的《城市房屋权属登记管理办法》相比有哪些变化，它给购房者或房屋所有人带来什么样的好处？以下对《办法》的内容及部分章节进行解读。

一、内容
　   相比1997年颁布的《城市房屋权属登记管理办法》，新《办法》在以下几个方面体现出了新的内容。
    （一）坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。
　　如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等。
　　（二）确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式。
　　（三）合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。
　　（四）细化了《物权法》规定的登记类型。
　　《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。

二、解读

为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要，《办法》相比1997年颁布的《城市房屋权属登记管理办法》作了较大的调整。

（一）未登记不意味丧失物权
　　《办法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
　　综合《办法》的这一内容来看，主要有两个方面的意思：
　　1.法律有规定的，不动产物权的变化以登记在案为标志；
　　2.当事人之间订立有关不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，即使未办理物权登记的，也不影响该合同的效力。

（二）不动产物权确认纠偏机制
　　《办法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

更正登记和异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态。而异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。不过异议登记是一种临时性保护措施，具有时效性。此规定和《物权法》第十九条的主要内容相呼应，《物权法》第十九条明确，申请人异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。即设立不动产物权确认中的纠偏机制。比如，在实际中“共有产权”登记为“独立产权”，甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时，就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记，但是最终更正还需要由法院做出判决。如果异议登记人在登记后十五日内没有提起诉讼，那么就等于放弃了异议登记。
　　（三）保证约定期内交易关系稳定
　　《办法》规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
　　此条主要是针对保证约定期内交易关系的稳定规定的。预告登记，是指当事人签订房屋买卖或者抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，等于是买主“定”下了该项不动产，未经他的同意，原房主（卖者）无权处分该不动产。未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，因此可以有效地防止一房多卖等情况发生。但是，预告登记者的物权效力也不是无期限的，在债权消失或者应该登记但三个月内并未申请登记的情况下，预告登记失效。
　　（四）防止乱收费的现象发生
　　《办法》规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价格的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
　　《办法》之所以做出这一规定，是因为在进入登记阶段时，作为不动产登记所需要的一切要件都已准备完毕，不需要再为确认材料所证明的事实进行重新的调查取证。在这种情况下，仅就登记手续办理所花费的劳动时间而言，每一件基本都是一样的，与每件的面积、体积或价格无关，因此做出如此规定，这与《物权法》第二十二条呼应。
（五）对登记机关过失“两级问责”
　　《办法》规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
　　虚假登记应赔偿好理解，这里引人注目的是对登记机关过失的“两级问责”。不仅机构进行赔偿，而且机构还要向造成错误的人进行追偿。

  （六）登记簿是房屋真正的“身份证”

《办法》：第二条   本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
   《办法》：第二十六条   房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。 
　  按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。

  （七）集体土地上建房也可房屋登记

《办法》：第八十二条　依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。
    《办法》：第八十七条　申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。 
    以前，对国有土地上的房产有明确的登记办法，但对集体土地范围内的房产一直没有相关规定，相关的操作只能参照国有土地上的房产登记办法。从7月1日以后，不管是国有土地上的还是集体土地上的房产，都可以申请登记。

（八）登记公共设施可明确所有权

    《办法》：第三十一条　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。  
    《办法》将登记延伸到小区，主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现，有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。
    其实在众多的小区，绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。对建筑物区划公共所有权进行登记，可极大地减少开发商和业主对此产生的争议。

    （九）“房地合一”保障权利人根本利益

    《办法》：第八条  办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
   房地产权利主体一致的原则从权利客体角度说，是房屋土地合一的原则。这是世界上大多数国家不动产法律的基本原则。“主体统一”更能有效地保障权利人的根本利益。

   （十） “基本单元”明确登记内容

   《办法》：第十条  房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
    国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单位进行登记。
    非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
    《办法》对房屋基本单元的定义十分明确，房屋登记簿将按照房屋基本单元建立，房屋基本单元拥有唯一的编号，房屋分割、合并时将重新编号。　　

   （十一） 共有房屋应当共同申请

    《办法》：第十三条   共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
    共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
   共有房屋共同申请登记能真实的反映权利状态，方便产权人行使自己的权利。举个比较典型的例子，许多夫妻到目前都认为，只要是在婚姻关系存续期间，配偶就是当然的房屋共有权人。其实，2007年10月开始生效的《物权法》规定，配偶不是当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准。因此共有房屋要到房管部门进行共有申请登记，才能保障双方的权利。虽然这样做，无论对于登记机关还是申请人，都还有一个适应的过程，但这是一个必然的趋势，共同申请使“隐性共有人”权利得到体现，可有效地规避产权不明引发的房产纠纷。

   （十二） 以未成年子女名义买房要慎重

    《办法》：第十四条   未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
   近几年，我国以未成年人名义购买房屋的现象越来越多见。由法定监护人（一般为父母）代理，经公证部门公证确属法定监护关系，未成年人可以购买房屋，领取房屋权属证书。但是，如果在子女尚未成年时就要将房屋出卖或者进行抵押，这时就产生了一个问题，因为无论是将房屋出卖还是抵押，都是对房屋所有权的处分，法定代理人可以代为购买房屋，但无权随意处分被监护人的财产。根据《民法通则》，一般情况下监护人不能处置被监护人的财产，除非是监护人为被监护人的利益处置房产，比如未成年人出现重大疾病需要治疗费、孩子要出国留学但钱不够等，监护人才可以通过法定程序处置房产。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料，并通过公证部门公证，方能转让或抵押。因此，以未成年子女名义买房包括把未成年人作为共有权人登记一定要慎重。

综上所述，《办法》的实施必将会在规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人合法权益方面发挥重要作用。