浅谈兰州南山路政府建设项目中法律服务
房地产（建筑）专业委员会首席律师 李张发
专职律师 郭晓芸
二00九年八月，我所与兰州南山路建设开发有限公司建立常年法律服务合作关系，为兰州市政府投资的南山路建设项目提供非诉讼法律服务。这是我所律师继兰州移山造地、三座污水厂BOT、天水路拓建、地下空间资源特许经营以及供水特许经营等政府投资项目提供非诉讼法律服务之后，又一个为政府项目提供法律服务的合作项目。
兰州南山路建设开发有限公司是政府为开发建设南山路而成立的项目公司，是集工程建设、房地产开发、土地整理、拆迁拆除、商品房销售、房屋租赁、城建项目的配套建设及经营、物业管理的综合性公司。该公司拟通过建设南山路项目，带动南山路附近的农村集体土地征用、土地储备、房地产开发以及物流、物业管理等多种形式的项目经营，应该说这是兰州市区域经济发展的又一个增长点。
一、兰州南山路建设项目简介及律师服务的必要性
兰州南山路建设项目是兰州市政府“十一五”重点投资项目，项目总投资约46.65亿元。项目范围东起于城关区桃树坪东岗立交桥，通过立交与国道312、东岗东路和雁滩605号路相接，经焦家湾、五泉山、伏龙坪、华林坪、兰工坪、建西路、彭家坪、范家坪、深沟桥、小坪子、华家岭，绕过市区至终点西柳沟与西新线相接，全长约35.74公里，采取政府投资、开发银行融资等形式完成项目建设。南山路工程建设拟占用兰州市城关区、七里河区、西固区土地共计231.6094公顷，其中国有土地110.6771公顷，集体土地120.9323公顷，需占用耕地5.7521公顷，园地17.6948公顷。
南山路是兰新铁路以南兰州市区内唯一一条贯通市区东西向的城市主干道，是兰州市构建大交通格局的重要一步。南山路建成后，可为过境车辆提供专用的绕城通道，避免大型过境车辆进入市区，能缓解兰州市东西拥挤的交通状况，对于美化城市整体形象，改善投资环境，提高兰州市的经济发展水平起到积极的促进作用。
鉴于整个南山路项目建设周期历时5-7年，尚不包括后续开发经营，且建设开发过程中将会涉及集体土地征用补偿，国有划拨土地储备、出让，城镇（集体）地上建筑物拆迁，工程招投标和发承包、房地产开发经营以及后期物业管理、物流等诸多法律事务，因此，南山路建设有限公司在设立伊始，就密切与我所接触，商谈合作事宜。
作为政府投资项目，南山路建设有限公司之所以从项目开始就聘请律师为项目提供法律服务，不仅反映了政府及企业领导对项目建设、经营运作的重视，也反映出政府及企业领导在政府项目中依法投资建设、降低法律风险的超前意识。这些均源于：
（一）建设项目前期工作需要
由于该项目建设施工前，必须完成项目红线范围内的集体土地征用、国有划拨土地储备以及旧有建筑物拆迁补偿等问题，因此，聘请熟悉土地管理法规、城乡规划法以及拆迁补偿政策、规定的律师把关，将前期建设成本在法律、政策框架内降到最低，预防此类法律纠纷案件的产生就成为企业首先关注的事情。
（二）依法调整建设工程发承包关系需要
建设工程具有标的物特殊、投资数额巨大、合同履行期限长、涉及的各类合同法律关系复杂、涉及的法律、行政法规、地方法规、部门规章、标准、规范等繁多。具体讲，包括了工程招投标、设备材料采购、工程承包、委托勘察设计、监理以及项目建设中的融资等事务。客观上，业主需要此方面的非诉讼法律服务。
（三）后续开发经营需要
南山路建设施工完成后，只能说项目的运营工作完成了三分之一。后期物业管理、房地产开发经营、物流等后续运营，依然需要律师熟悉了前期项目运作、工程建设后，连贯做好后续法律服务工作。
（四）降低法律风险，预防纠纷发生的需要
市场主体信用缺失，使大家需要用法律维护自身合法权益，并且随着市场经济体系的不断完善，与依法治国理念的加深，律师作为为社会提供法律服务的主体，其作用已越来越得到社会认可。就目前现状来看，业主或施工企业虽然法律意识增强，带来的直接效果是聘请专业经营丰富的律师。由于涉及拆迁、建筑、房地产开发、物业管理等方面的法规条文比较繁多，对非专业人士而言，靠自身管理来规避法律风险明显“心有余、力不足”，因此，针对具体项目，就需要专业的律师全程参与。
二、服务律师团队及服务内容
南山路建设开发有限公司是为了政府投资的南山路项目而成立的项目公司，律师为企业提供常年法律顾问服务，实际上是为该项目提供非诉讼法律服务。为此，我所组建了在房屋拆迁、基础设施、房地产开发、物业管理以及物流经营等方面有丰富经验的五名律师组成律师团队，为南山路建设项目提供非诉讼法律服务。其中：本所主任李张发担任顾问工作组组长，郭晓芸律师、张维斌律师、张国发律师为项目负责律师，戴勇为项目协办律师，共同为该项目提供法律服务。
从整个规划看，南山路工程道路管网里程较长，用地范围广、工程量大、建设周期长，因此，在建过程中不可避免会产生诸多法律问题，这就需要专业律师实行动态服务，及时跟踪。在为南山路项目提供全程法律服务初，我所进行了签约前的法律风险、法律事务评估，认为该项目在建设开发过程中将会遇到以下法律事务：
1、前期房屋拆迁补偿安置法律事务；
2、集体土地征用补偿、划拨土地储备以及土地整理中产生的法律事务；
3、项目招标投标中的法律事务；
4、工程勘察设计、监理合同的审查、修改；
5、工程施工合同、分包合同、材料、设备采购合同的审查修改；
6、施工合同的履行中的施工合同关系处理，积累反索赔、索赔方面的证据资料；
7、南山路项目融资活动中的法律事务；
8、后续房屋开发经营中的法律事务；
9、后期物业管理、物流等经营管理活动中的法律事务；
10、其他与项目开发建设有关的法律事务。
具体工作方式包括：
1、审核、草拟有关法律文本。
2、法律咨询。
3、参与专题论证。
4、提供书面律师意见书。
5、参与非诉讼调解
6、法律风险提示。
现今，我所顾问律师团队法律服务主要围绕项目前期经营活动，开展了以下法律服务工作：
（一）房屋拆迁中的法律服务
1、起草各类拆迁安置协议，做好拆迁工作流程；
2、通过与现场拆迁工作人员的沟通交流，加强依法拆迁的法律意识；
3、严格审查被拆迁人提供的背景资料，防止侵权事件发生；
4、建议企业配备专人保管拆迁资料，使资料管理规范；
（二）合同、协议书审查、修改
1、保险合同的审查、修改
2、委托勘察、设计合同审核、修改
3、委托拆迁合同审核、修改
（三）出具专项事务法律意见书
对桥梁、涵洞等施工合同，结合招投标文件，出具专项法律意见书。
（四）参与合作关系中争议问题的谈判
因南山路工程投资大、工期长，为避免建设中发生意外，业主方对已施工的伏龙坪隧道（含雷坛河天桥）、华林坪隧道、东岗立交桥项目购买了《建筑工程一切险附加第三方责任险》，服务律师全程参与了保险合同的谈判，对保险合同中的事故免赔额、除外责任条款、保证期等条款提出意见，加大了保险人的理赔责任。
三、律师为基础设施建设提供法律服务的体会
在为兰州南山路项目提供全程法律服务过程中，我们认为律师为城市基础设施建设提供非诉讼法律服务的空间很大，前景很好。只要我们注重专业素质提高，经验积累，就能有机会为地方政府项目提供非讼诉法律服务。通过服务，我们认为，律师在提供全程法律过程中应把握以下原则：
1、在签约后，应积极全面的对业主方（或甲方）的项目进行全面了解、掌握；
2、与业主方（或甲方）项目组保持沟通顺畅，以保证法律服务的及时性；
3、与业主方（或甲方）积极联系，及时全面把握项目的进度与变化，做好法律风险防控；
4、分解好法律项目工作组成员的各自职责，为业主方（或甲方）提供多层次的法律服务；
5、法律项目工作组成员之间应积极沟通、协商，就疑难问题集思广益，使其得到解决。
以上就是我们所专业律师围绕南山路建设项目提供非诉讼法律服务的内容和方式，希望对有志于从事政府基础设施建设、公用事业等项目的服务律师有所帮助，对客户预防法律风险有所裨益。 |
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